Ersin Dedekoca Ersin Dedekoca

Yatırım Aracı ve Kiraya Alternatif Olarak Konut Edinme

04 Ağustos 2018
“ Kira gelirinin bir “yatırım aracı” ve “kiralamaya alternatif” olarak ülkemizde gösterdiği “normalleşme”, bir tür “eğrisinin doğrusuna denk gelmesidir.” „
Yatırım Aracı ve Kiraya Alternatif Olarak Konut Edinme

Türkiye’de konut, bir barınma ihtiyacı olduğu kadar, güvenli bir yatırım aracı olarak da görülmektedir. Konut yatırımı yapmak isteyen kişiler için en önemli göstergelerden biri de, konut yatırımlarının “geri dönüş süresidir”. Söz konusu süre, konutu “satın alma” veya “kiralama” konusunda yol göstermektedir. Geri dönüş süresinin uzun olması kiralama, kısa olması ise satın almanın daha avantajlı olabileceğini göstermektedir.

Kentsel dönüşüm uygulaması sonucu yüklenici payı ile oluşan “konut arz artışı” ile daha güncelleşen konunun sosyal boyutunu bir kenara bırakarak, ekonomik boyutunu kısaca irdelemeyi hedeflemekteyiz.

EKONOMİK KARARLARDA BELİRSİZLİKLER

Ülkemiz gibi, çift para biriminin tüm ticarî ve hesaplama işlemlerinde geçerli olduğu, “borç ve inşaat güdümlü” kısa dönemli ve “aldatıcı” büyümenin uygulandığı ülkemizdeki ekonomik aktör olan birey ve kurumlar, döviz ve TL nakit/mevduat/yastık altı; konut alımı veya kiralama konularında tercih yapmaya zorlanmaktadır.

İçinde yaşadığımız coğrafyada ekonomik koşullar öylesine hızlı değişiyor ki, yatırımlar ve tasarruf araçlarıyla ilgili ezberlerimiz sürekli olarak bozulmaktadır. Ekonomik çabalarımızın önemli bölümü, tasarruf ettiğimiz bir para varsa, bunu nasıl değerlendirip enflâsyondan koruyabileceğimize kafa yormakta sarfedilmektedir. Aşmamız gereken değişkenler döviz ve/veya TL ve/veya altın ile, taşınmaza bağlamak arasında gidip gelmektedir. Bunlara ek olarak, kira veya faizli araçlara yatırım; konutun satın alınması veya kiralanması seçenekleri de, kararlarımız için hep önümüzde durmaktadır.

KONUT YATIRIMLARINDA GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ: 22 YIL

Yakın zamana kadar ülkemizde konut edinme, en gözde yatırımların başında gelmekteydi. İlâveten, kira geliri sağlayan konutun değeri de sürekli artmaktaydı. Ancak şimdilerde durum oldukça farklılık göstermektedir. Genel olarak konut fiyatları pek artmamakta, en azından enflâsyona karşı korumadığı deneyimlenmektedir. Bir diğer anlatımla, konut fiyatının, yani ana paranın reel olarak artması gibi bir durum artık yoktur. Bu durumda kira getirisi ile konut fiyatı arasındaki ilişki büyük önem kazanmaktadır.

TCMB’nın blog sayfası olan “Merkezin Güncesi”nde yer alan Erdi Kızılkaya’nın “Konut yatırımlarının geri dönüş süreleri” başlıklı bir yazısındaki veriler, 2018 yılı başı itibarıyla Türkiye ortalamasında “konut yatırımlarının geri dönüş süresinin 22 yıl” dolayında olduğunu ortaya koymaktadır.

GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ UZAMAKTA

Konutta geri dönüş süresi genel olarak uzamaktadır. Kızılkaya’nın anılan çalışmasında İstanbul için hazırlanan aşağıdaki grafik, bu olguyu açıkça göstermektedir.

Yukarıdaki grafiğin çıkarımını:

“İstanbul için konut ve kira değerlerinin zaman içinde gelişiminde, 2017 yılına kadar konut değerlerindeki artış oranlarının kira artış oranlarının üzerinde gerçekleştiği; konut değer artış oranının, 2016 yılı başında en yüksek seviyesine ulaştıktan sonra gerilemeye başladığı; kira artış oranlarının ise, 2016 yılında gösterdiği hızlanmadan sonra, 2017 yılında bir miktar yavaşlamayla beraber nispeten yatay bir seyir izlediği “ şeklinde yapabiliriz.

Ülkemizde bir konut satın almak için ödenen bedelin kira olarak geri dönmesi için beklemek gereken süre, 2010 yılı sonunda ortalama olarak yaklaşık 18 yıl iken, 2018 yılı başında 22 yıl olmuştur. Diğer bir anlatımla, 2018 yılında satın alınan bir konutun kendini amorti etme süresi, 2010 yılında alınan bir konuta göre 4 yıl daha uzamıştır. Anılan gelişmeyi aşağıdaki grafikte açık bir şekilde izleyebiliriz.

Kaynak: Merkezin Güncesi Bloğu, Erdi Kızılkaya, 4.05.2018

Yukarıdaki grafikte, konutta geri dönüş süresini İstanbul için 26, Ankara için 25, İzmir için ise 24 yıl olarak hesaplanmaktadır.

DİĞER ÜLKELERDE DURUM

Global Property Guide verileriyle Kızılkaya tarafından yapılan çalışmada, Türkiye’nin 22 yılla ortalarda sayılabilecek bir konumda olduğunu görmekteyiz. Geri dönüş süresinin en uzun olduğu ülke 50 yılla Avusturya. Ürdün ise 11 yılla, geri dönüş süresinin en kısa olduğu ülke konumundadır. Çalışmanın grafiği aşağıda gösterilmiştir.

Kaynak: Merkezin Güncesi Bloğu, Erdi Kızılkaya, 4.05.2018

Ülkelerdeki “konut yatırımlarının geri dönüş süreleriyle” ilgili yukarıdaki grafik belki de, geçmişe göre ülkemizdeki kira gelirlerinin geri dönüş süresinin uzamasını, “yatırım aracı” ve “kiralamaya alternatif” olarak “normalleşmeye” doğru seyrettiğini göstermekte olduğunu söylememiz doğru olacaktır. Umarız bu gelişim, ülkemizde yaşanan “borç ve inşaata dayalı kısa dönemli büyüme” aldatıcılığının da sonunu getirir ve kaynaklar, üretken, istihdam/katma değer yaratan, uluslararası rekabet gücü ve kalkınmada süreklilik kazandıran iş kollarına yönelir.

Özün özü: Kira gelirinin bir “yatırım aracı” ve “kiralamaya alternatif” olarak ülkemizde gösterdiği “normalleşme”, bir tür “eğrisinin doğrusuna denk gelmesidir.”

(*): Konutta geri dönüş süresi, konutun değerinin yıllık kira getirisine bölünmesi yoluyla hesaplanmaktadır.

Yorumlar